Каковы прогнозы цен на недвижимость?

Политика девелоперов и мнения экспертов

Застройщики не желают терять потенциальных клиентов из-за постоянного подорожания жилья, поэтому прибегают к различным уловкам:

  1. Развитие малогабаритного жилья. Даже на стадии строительства часто производится перепланировка двухкомнатных квартир в трехкомнатные. Средний метраж «трешек» в Петерубурге составляет 72 м², хотя несколько лет назад аналогичный размер предполагался для 2-комнатных объектов.
  2. Зачастую девелоперы, занимающиеся продвижением загороднодного жилья, уменьшают его этажность, что сокращает срок сдачи объектов. Это привлекает покупателей, которые не желают долго ждать строительства домов.
  3. Многие застройщики сдают объекты с полностью отремонтированными квартирами. У большинства молодых семей не остается денег на отделку, из-за чего оттягивается момент приобретения. Чтобы этого не происходило, девелоперы вынуждены идти на уступки.

Качественный маркетинг оказывает большое воздействие на привлекательность жилья. Чтобы заинтересовать клиентов, дома с повышенным кофмортом именуют «апартаментами бизнес-класса». Часто в ход идут различные скидки и промоакции. Цены на недвижимое имущество будут расти по мнению большинства экспертов.

Аналитик Д. Соболев считает, что поднятие НДС станет одним из определяющих факторов, влияющих на ценовой рост.

Несколько иного мнения придерживается специалист из компании «Группа ПСН» Е. Тейн. Она предполагает, что поднятие НДС возымеет только косвенное воздействие на рынок недвижимого имущества.

Узнайте, где В Москве можно купить недорогое жильё.

Глава Сбербанка Г. Греф предположил, что в 2019 г. будет наблюдаться снижение количества выдачи ипотечных кредитов из-за увеличения ставок. Это приведет к снижению спроса и покупательской способности населения.

Специалисты в Российском экономическом университете им. Г.В. Плеханова придерживаются мнения, что рынок будет падать в начале 2019 года, а к концу наметится восходящий тренд. Девелоперы займут пассивную позицию, отложив активное строительство новых объектов. К 2020 г. будет достигнут уровень цен, соответствующий показателям 2013 г.

Предполагаемые тенденции 2021 года

Как будут обстоять дела с ценами на недвижимость в 2021-ом году? Долгосрочные прогнозы делать непросто, а порой предугадать некоторые изменения просто невозможно. Но аналитики обозначили несколько возможных тенденций:

  • Постепенное понижение ипотечных ставок. К 2021-2022 году они могут составлять в среднем 7-8% для стандартных базовых предложений. И так как для многих россиян жильё благодаря весьма выгодной ипотеке станет более доступным, спрос на недвижимость возрастёт, что способно привести к увеличению стоимости объектов.
  • Переход от системы ДДУ к проектному финансированию и эскроу-счетам. Застройщикам дано всего три года на полный и окончательный переход к новым технологиям. Поэтому за данный период некоторые небольшие и не успевшие занять свои ниши на рынке компании будут стремиться сдавать максимальное количество объектов в рамках договоров долевого участия. Это увеличит предложение и, соответственно, спровоцирует падение цен. Но уже в 2021-ом году все застройщики будут осуществлять деятельность в рамках новой системы проектного финансирования, что повлечёт дополнительные расходы и увеличит себестоимость жилья. Кроме того, несколько снизится конкуренция из-за уменьшения числа строительных фирм, и это также позволит повышать цены на недвижимые объекты.
  • Продолжение реализации гос. программ. Оно, как ни странно, провоцирует слабый рост цен, так как делает недвижимость более доступной для отдельной категории россиян, например, для семей с детьми.
  • Увеличение объёмов строительства. По всей стране идут стройки, причём проекты не замораживаются, как было раньше. В результате можно предполагать большие количества недвижимых объектов, что может спровоцировать некоторое снижение стоимости, но не более чем на 5-7%. Такое понижение актуально для зданий, находящихся на завершающих этапах строительства и частично готовых к сдаче в эксплуатацию.
  • Подорожание строительных материалов, которое спровоцирует рост цен на первичную недвижимость, сдаваемую в 2021 году. Так как себестоимость возводимых зданий неизбежно возрастёт, то застройщики для покрытия собственных расходов будут вынуждены несколько повышать стоимость. Но рост не будет стремительным и резким, ведь покупательская способность россиян не так высока.
  • Ожидаемая консолидация рынка недвижимости. Это его состояние, при котором интересы покупателей и продавцов достигнут баланса (если составлять график, то на нём обнаружится прямая или ломаная линия с небольшими колебаниями высот). То есть спрос на недвижимые объекты и предложение примерно сравняются, что поспособствует и относительной стабилизации цен. Если данная тенденция будет актуальной в 2021 году и сохранится, то стремительного роста стоимости ждать не стоит.
  • Уменьшение покупательской способности, спровоцированное невысокой платежеспособностью из-за снижения уровня доходов большинства россиян. У жителей РФ попросту нет денег на приобретение недвижимости, поэтому застройщикам и продавцам невыгодно сильно повышать цены.
  • Рост инфляции. Да, всё в стране неизбежно дорожает, поэтому, с одной стороны, будет дорожать и жильё. Но, с другой стороны, увеличенные расходы на услуги, продукты и непродовольственные товары снижают покупательскую способность и спрос на недвижимое имущество.
  • Популярность частного строительства. Всё чаще россияне выбирают дома и коттеджи, поэтому подобные объекты, скорее всего, в 2021 году будут дорожать.

Что будет происходить в столице

Как будет складываться ситуация с рынком недвижимости в Москве в 2021-ом году? Пока спрос на столичные объекты по-прежнему высок, поэтому значительного снижения цен вряд ли стоит ожидать. Но и сильно повышаться, по мнению экспертов, они тоже не будут. Дело в том, что объёмы строительства в Москве довольно велики: предложение может превысить спрос, что сделает имущество менее ликвидным. Поэтому владельцы недвижимости и застройщики, скорее всего, будут сдерживать стоимость или даже несколько снижать её, особенно в периоды затишья.

Точных данных о ценах на недвижимость в 2021 году пока нет, поэтому остаётся ждать и изучать прогнозы.

Какими будут цены на недвижимость в 2020 году?

Интересоваться уровнем цен на рынке недвижимости в наступающем году – это своеобразный национальный спорт, ведь держать руку на пульсе этих перемен, означает, тонко чувствовать, что будет с экономикой страны в целом и с твоим благосостоянием в частности.

В рублевом эквиваленте в изданиях разного толка сейчас можно встретить прогнозируемую цифру в 120 000 руб./кв.м. – это по эконому и нижней границе комфорта, в среднем. Так ли оно будет в действительности? Давайте дадим слово знатокам вопроса.

Официальные заявления

По прогнозу АИЖК, в 2020 году рост реальных цен на жилье составит менее 3%, что, в принципе, если добавить к этому темпы прогнозируемой инфляции по году, высветит где-то 7%. Вот бы еще было гарантировано, что именно на эту цифру вырастут и доходы населения…

Хотя, в Центробанке, например, считают, что хоть скачки цен и будут наблюдаться, наступит компенсация этих неприятных моментов значительно более приемлемыми ипотечными условиями, и «в целом по больнице температура станет нормальной».

Мнение экспертов-аналитиков

Обслуживающие застройщиков исследователи проблемы сходятся на том, что с точки зрения интересов их клиентов, цены на недвижимость, конечно же, должны расти. И они будут расти, если мы не хотим увидеть массовое банкротство, отказ от проектов и прочие неприятные моменты.

Другое мнение состоит в том, что вступят в действие компенсаторные механизмы, которые укладываются в стратегию цикличности поведения рынка, и именно на этом сценарии настаивает, к примеру, одно из известнейших агентств недвижимости страны, IRN.

По его мнению, в существующем 33,3 годичном росте, мы сейчас как раз находимся в периоде затяжного падения и стагнации, который начался в 2014 году и составит долгих 10 лет. Однако, учитывая современные темпы инфляции, можно полагать, что цены, даже стремясь «сдуть» тот искусственно приобретенный «пузырь», который мы наблюдаем, в лучшем случае, все равно станут топтаться на месте.

Действительно, откат к реальным показателям цифр произойдет, однако это вовсе не гарантирует, что даже они будут по карману покупателю.

Как формируются цены на недвижимость?

Безусловно, кризисные явления 2017 года не могли не сказаться на секторе жилой недвижимости. В течение нескольких лет эксперты наблюдали самый настоящий обвал – аналитика за 2015-2017 годы показывает, что ценовые показатели недвижимости в среднем по стране упали на 5-7%. А если приплюсовать к этому значению еще и скидки, которыми девелоперы пытаются соблазнить покупателей, то можно говорить о проседании цен на 9-12%. В числе принципиальных факторов, влияющих на цену жилья, эксперты указывают:

  • затоваривание рынка недвижимости. Последнее десятилетие ознаменовалось небывалым строительным бумом. Ситуацию в столице дополнительно усложняет политика реновации, итогом которой станут не только «бесплатные» квартиры для отселенных граждан, но и жилье, которое поступит в продажу, так как новые дома будут иметь большее число квадратов;
  • продолжительный тренд на высокие проценты по ипотечным программам. Мало кто из россиян мог позволить себе взять ипотечную квартиру с процентами, которые «съедали» бы большую часть семейного дохода;
  • сокращение уровня платежной способности россиян. Увы, этот показатель отстает не только от цен на жилье, но и на товары первой необходимости, так что возможность отложить деньги хотя бы на первый взнос существенно упала. Недоступность жилья наглядно демонстрирует критерий, используемый во всем мире – цена на квадратный метр жилья должна быть равна сумме среднемесячного дохода на душу населения. Исходя из этого критерия, недвижимость в крупных городах России является весьма переоцененной;
  • отрицательные тенденции на рынке нефти, а также пролонгированные санкции. Аналитики говорят, что при нефтекотировках в 50 долларов за баррель даже в столице цена квадратного метра жилья не должна превышать 2 тысячи долларов.

Впрочем, некоторые аналитики считают, что рынок жилья в 2017 году выглядел вполне устойчиво, а большая часть девелоперов имеет солидный запас ликвидности. Снижение цен на рынке жилья считают позитивным моментом, так как текущие цены хотя бы приблизились к реальному положению вещей. Еще несколько лет назад цена была существенно завышенной относительно тех расходов, которые требовались при строительстве домов и отделке квартир.


Перенасыщенность рынка недвижимости приводит к снижению цен на жилье

Впрочем, текущая ситуация все еще может быть описана одним словом – «рецессия». Несмотря на некоторое оживление, зафиксированное в первые месяцы 2017 года, конец календарного периода ознаменовался негативными трендами. Небольшой прирост в числе покупателей эксперты пояснили паническими настроениями на рынке – люди испугались прогнозов на скорое повышение цен и слухов о приостановлении программ ипотечных субсидий, и потому решили вложить деньги в недвижимость, пока еще не поздно.

Относительно стабильная ситуация наблюдается в самых больших российских городах – тут население довольно активно покупает жилье экономичного класса в виде маленьких студий площадью 20-25 квадратных метров. Двухкомнатные и трехкомнатные квартиры покупают реже, выбирая компактные и относительно недорогие варианты до 35 и 48 квадратов соответственно.

Тем временем застройщики пытаются преломить негативный тренд всевозможными новогодними акциями и скидками. Например, в столице России, а также Екатеринбурге и Питере можно встретить предложения, в которых указана скидка до 30%. Если говорить о ситуации с ценами, то можно привести в пример некоторые выкладки по столичной недвижимости на первичном и вторичном рынке:

  • за квартиру в старой панельной пятиэтажке просят в среднем 135 тысяч долларов;
  • за квартиру в типовой панельной многоэтажке от 9 до 14 этажей придется выложить около 140 тысяч долларов;
  • квартиру с увеличенной площадью в современном панельном доме от 16 этажей оценивают в 155 тысяч долларов;
  • за жилплощадь в старом кирпичном доме (5 этажей) в среднем просят 156 тысяч долларов;
  • за небольшую квартиру в «сталинке» (6-11 этажей) придется выложить примерно 190 тысяч долларов;
  • за жилье в современном монолитно-кирпичном строении – раскошелиться на 205 тысяч долларов.

При этом рынок остается перегруженным. Например, в той же столице выставлены на продажу квартиры в 588 новостроях (прирост относительно прошлого года составил почти 4%). Девелоперы в Новой Москве предлагают жилье в 166 домах (отмечен рост на 2%), в Подмосковье – в 938 домах (тут зафиксировано уменьшение на 4,5%). Предложение уменьшилось и в сегменте дорогих апартаментов – всего по Москве и Подмосковью продаются апартаменты в 166 домах, однако в сравнении с прошлым годом этот показатель упал на 6,4%.

В чем причина роста цен?

Однако статистика свидетельствует, что ежегодно цены шествуют если не вровень с инфляцией, повышаясь на 2-3% ежегодно, то иногда даже и превышая ее. Почему так получается? Все дело в том, что предложение на рынке тоже сокращается – вот как раз из-за описанной «чистки» в рядах строительных компаний.

Ведь из них теперь на плаву способны продержаться лишь те, которые обладают отличным кредитным рейтингом, и на собственных счетах имеют достаточно средств, чтобы «перекантоваться», пока квартиры не будут реализованы.

Поборов проблему обманутых дольщиков, у нас конкретно сократили процент тех, кто вообще способен обзавестись жильем в ближайшее время. А если еще учесть, что и рынок вторички ждет очень длительная и чреватая не слишком хорошими последствиями стагнация, получаем картину затяжного кризиса на рынке недвижимости, из которого, дай бог, выбраться лет через 5-10.

А ведь, между прочим, описанная выше проблема это лишь одна из причин роста цен. Ведь на него влияют, в целом, еще и такие факторы, как:

  • климат на рынке ипотечного кредитования (близкий к полярному, судя по тому, что за прошлый год было реализовано 3% от запланированного обеспечения населения по целевым программам);
  • инфляция (ее слегка удалось на данный момент обуздать, но сейчас в стране кончились абсолютно все резервы для ее сдерживания, а инструменты извне стали недоступны. Так что, малейшая паника на рынке, и нас ждет новый обвал, виток роста цен и все к тому прилагающееся);
  • рост расходов на улучшение уровня жизни (планомерно реализуются программы совершенствования городской среды, инфраструктурных условий, что не может не сказываться на конъюнктуре рынка).

Цены на жилье в Москве и Санкт-Петербурге: каких изменений ждать

Из-за ухудшения ситуации на рыне труда и повышением безработицы в провинциальных городах и ряда других факторов, продолжится тенденция на переселение в столичные регионы. Этим будет стимулировано увеличение спроса на съем. По статистике, большинство молодых семейных пар, которым удалось обустроиться на новом месте, приобретает «черновую» квартиру не раньше, чем через полгода.

Учитывая, что большинству новоприбывших не удается в короткие сроки найти высокооплачиваемую работу в столичном регионе, квартиры в новостройках приобретаются в основном с целью дальнейшей сдачи в аренду. На вторичное жилье в Санкт-Петербурге и Москве тоже ожидается рост цен, хоть и не столь значительный, как на первичное. Прогнозируется, что показатель увеличится на 1.5-2%.

 Загрузка …

Какие факторы влияют на стоимость одного квадрата жилья

Чтобы хоть как-то ориентироваться в колебаниях рынка, а не на слово верить прогнозам стоимости недвижимости от неизвестных экспертов, стоит понимать от чего зависит ценообразование.

Рынок недвижимости идет в гору если:

  • происходит рост экономики в стране;
  • идет прирост населения;
  • увеличиваются доходы населения;
  • уменьшается количество строек;
  • снижаются цены на коммунальные услуги;
  • снижается годовая ставка по ипотеке.

Падение цен на недвижимость в России всегда связана со следующими факторами:

  • обострение экономической обстановки внутри страны;
  • угроза начала военных действий (касается приграничных регионов);
  • угроза природных бедствия (прибрежные участки, сейсмоактивные районы и т.д.);
  • падение уровня экологии;
  • падение реальных доходов населения;
  • повышение цен на услуги ЖКХ;
  • рост налоговых обложений недвижимости;
  • убыль населения;
  • повышение процентной ставки по ипотеке.

Конечно большую часть вышеописанных событий предугадать сложно, а если начинать в этом копаться можно погрязнуть в бесчисленных теориях. Поэтому стоит прислушаться к мнению авторитетных экспертов, так как обычно они обладают инсайдерской информацией, как говорится «сверху».

Инфляция и уровень доходов населения

Учитывая бедственную ситуацию экономики в стране, перед идеей покупки квадратных метров стоит учитывать инфляцию. Минфин прогнозирует до конца 2020 года инфляцию в размере 4%, но реальные показатели, зачастую, куда выше официальных прогнозов.

Уровень доходов населения также за это время вряд ли поднимется. Значит и ожидать повышения цен на недвижимость не стоит. Учитывая и без того не высокий спрос, застройщики скорее опустят цены, чтобы хотя бы отбить вложения. Кстати, частично данный фактор компенсирован понижением ипотечной ставки, но данное явление носит исключительно временный характер.

Иное

В свете недавно принятых законов, ужесточающих деятельность застройщиков, возможно подорожание недвижимости и, соответственно, снижение объемов продаж. Так как новые постановления приведут к новым затратам застройщика, что несомненно отобразится на конечной цене. Некоторые эксперты считают, что это даст толчок к росту цен в районе 8%.

Также имеет место быть такой важный фактор как присутствие дольщиков в строительстве. До сих пор это было обычным явлением для рынка. Но принятые законодательные нормы теперь не допускают, что бы активы дольщиков превышали капитал застройщика. Многие эксперты сходятся во мнениях, что, если законы останутся без изменений – это повлечет подорожание новостроек где-то на 20%.

Что изменится в регионах

В регионах страны ожидается незначительное снижение цен на старые квартиры. Обвала рынка не будет, но нынешние цены могут уменьшиться на 8-10%. Ситуация в крупные городах России выглядит следующим образом.

Город Расположен Ситуация с жильем Чего ожидать в будущем
Екатеринбург Крупный экономический и культурный центр Урала Ситуация здесь сходна с той, ято характерна для столичных районов. Большое количество приезжих способствовало развитию жилищного рынка. В особенности это стало заметно во втором полугодии 2018 г., когда спрос на новые квартиры вырос приблизительно на 27%, а цены на 6%. Ажиотаж был обусловлен опасением, что в 2019 г. будет резкий скачок стоимости недвижимости Тенденция растущих цен продолжится, но спрос будет уменьшаться из-за снижения покупательской способности населения
Смоленск Промышленный центр на западе РФ Наблюдается снижение интереса клиентов к сегменту вторичного жилья, связанное с повышением тарифов на ЖКУ. В новостройках часто используется индивидуальное отопление, а стоимость обслуживания значительно дешевле. Из-за уменьшения спроса установился нисходящий ценовой тренд. Новостройки приобретаются преимущественно для улучшения собственных бытовых условий, а не в качестве объектов для вложения капитала Большого роста цен не предвидится
Тамбов Город в ЦФО Невысокий уровень благосостояния населения, поэтому первичный рынок жилья будет развиваться намного медленнее, чем в миллионниках и быстро развивающихся городах В 2019 г. предполагается застой на рынке. Чтобы стимулировать продажи, застройщики могут немного снизить цены, но больших скидок ждать не стоит
Красноярск Один из наиболее динамично развивающихся городов Восточной Сибири Сюда стекаются крупные инвестиции и большое количество приезжих из соседних населенных пунктов и регионов. Здесь наблюдается процесс, сходный с ситуацией в Екатеринбурге. Стремительный рост цен начался осенью 2018 г., когда средняя стоимость квартир увеличивалась на 2% ежемесячно. По оценкам экспертов, тенденция, которой способствовало повышение ключевой ставки и спроса на жилье, продержится до середины 2019 г.

Крым, благодаря государственным дотациям и частным инвестициям, развивается быстрее большинства других регионов страны. Появление новых объектов инфраструктуры (Крымский мост, аэропорт «Симферополь», федеральная автомобильная трасса «Таврида») тоже положительно сказывается на привлекательности полуострова. Сюда стекаются жители соседних областей, а состоятельные граждане и компании вкладывают средства в жилищный сектор с с долгосрочными целями. В большинстве городов Крыма цены на объекты вторичного рынка снижаются или остаются неизменными, поскольку интерес жителей переключился на новостройки. Стоимость на загородные дома снижается на фоне активного увеличения спроса.

Ипотека в 2019 году


Снижение ставок по ипотеке в 2019 году станет лучшим стимулом для россиян, которые планировали, но пока не решались приобрести жилье

Немаловажную роль в оживлении спроса на жилье, по мнению экспертов, должно сыграть понижение ставок по ипотеке. По словам главы Центрального Банка страны и представителя Министерства экономического развития этот показатель должен упасть к 2019 году до 8-9%, а в 2020 – достичь значения в 6-7% годовых. Впрочем, представители коммерческих банков называют несколько иное значение – 10%, которое является более приближенным к реалиям.

Стимулировать этот вид кредитования в российском банковском секторе пытаются и при помощи заманчивых акций – таких как ипотека без первичного взноса. Правда, это предложение не нашло отклика в сердцах россиян, так как ставка по такой программе обычно достигает 13-14% годовых.

В 2018-2019 году часть российских банков обещает внедрить программу ипотеки с пониженным первичным взносом. Этот шаг действительно может помочь стабилизации рынка недвижимости. Например, для столицы, в которой средняя стоимость жилья равна сумме в 8,3-8,5 миллионов в нацвалюте, снижение первоначального взноса на 5% будет эквивалентно 400 тысячам рублей, что является весьма существенной суммой для большей части российских граждан.

Ценообразующий фактор

Как уже стало понятно, для рынка недвижимости валютный фактор имеет основополагающее значение. Скачки курсов валют тут же отражаются на цене строительных материалов. Та же динамика валютного рынка просто не может не сказываться на ценовых реалиях застройщиков.

В 2018-2019 году российская валюта продолжит укреплять своё значение, а потому базовый сценарий развития рынка недвижимости на этот период становится понятен. По мнению экспертов, снижение курса доллара будет осуществляться за счёт следующих факторов:

  • возрастание нефтяных котировок – вскоре стоимость энергоносителей достигнет отметки 75-80 долларов за баррель;
  • восстановление темпов развития экономики на 2,5-3%.

Конечно же, существует и другой, пассивный сценарий будущего для «чёрного золота» – его полное обесценивание. Такая реальность вполне возможна после возобновления темпов роста нефтедобычи. В случае отказа от соглашения ОПЕК предложение станут возрастать, что молниеносно отразится на динамике котировки энергоресурсов. Если стоимость барреля нефти упадёт до 55 долларов, это ослабит русскую валюту, и тогда цены на недвижимость станут ещё ниже на 3-5%.

Рост стоимости квадратных метров сохраниться за счёт замедления темпов инфляции в стране – в ближайшее время этот показатель закрепится на уровне 4%. Стоимость строительных материалов измениться не должна, а потому финансовое положение застройщиков останутся прежними. Итог – строительные предприятия сохранят за собой рентабельность без необходимости повышать цены на жильё.

Остаётся только добавить, что нынешнее положение рынка недвижимости РФ весьма неоднозначно. С одной стороны, наблюдается постепенное восстановление, но с другой, всё зависит от доходов людей, а тут пока существует проблемка. Потому, чтобы понимать, сколько будут стоить квадратные метры в ближайшем будущем, следует ориентироваться на нынешние показатели.

Факторы, влияющие на ценообразование

Есть ряд факторов, непосредственно и прямо влияющих на ценовую политику застройщиков и планирующих продажу владельцев жилья. В 2021 году они останутся прежними, и в их число будут входить:

  • Местонахождение объекта недвижимости. Так, в крупных городах жильё приобретается более часто, нежели в небольших населённых пунктах и тем более в сельских местностях. Это обусловлено наличием развитой и удобной инфраструктуры, более широким выбором рабочих мест, открывающимися перспективами. Оживлённость рынка недвижимости в городах-миллионниках будет сохраняться в 2021 году.
  • Расположение недвижимости в пределах конкретного населённого пункта. Так, квартиры и коттеджи в центре стоят намного дороже, чем на окраине. Ещё практически в каждом городе есть районы благоприятные и спокойные, а также имеющие не самую хорошую репутацию.
  • Инфраструктура, в которую входят подъездные пути для общественного и иного транспорта, наличие образовательных и медицинских учреждений, магазинов (в том числе шаговой доступности) и торговых центров.
  • Год возведения здания. Чем постройка «моложе», тем меньше степень её износа, тем привлекательнее для потенциальных покупателей и, соответственно, дороже такой недвижимый объект.
  • Этажность здания. Если речь идёт о недвижимости в многоэтажках, то неохотно приобретаются объекты на первых и последних этажах из-за особенностей их эксплуатации и характеристик.
  • Коммуникации. Если объект имеет все инженерные сети (водопровод, электричество, газопровод, канализацию и отопление), то он будет стоить гораздо дороже, чем, например, постройка без газификации и отопительной системы.
  • Уровень доходов населения. Как известно, спрос рождает предложение, а также напрямую влияет на ценовую политику продавцов и застройщиков. Не секрет, что в одних российских субъектах граждане имеют заработок гораздо больше, чем в других регионах. Логично, что недвижимость в развитых населённых пунктах, отличающихся высокими доходами населения, на порядок выше, чем в местностях, в которых россияне живут небогато или находятся буквально за порогом бедности.
  • Время года. Оживление на рынке недвижимости обычно наблюдается весной, а летом наступает затишье.

Влияние этих неизменных факторов сохранится и будет наблюдаться в 2021 году, а также в течение текущего 2020-го.

Что говорят эксперты

Прогноз цен на жилье среди экспертов не однозначен, однако некая солидарность присутствует. И сильно отличаются для новостроек и вторичного рынка.

Для новостроек

Дома, находящиеся сейчас на этапе строительства, строятся согласно старым законам, соответственно подчиняются привычному ценообразованию. Подорожание квадратных метров этих объектов произойти не должно.

Те дома, которые сейчас находятся на этапе закладки и бюрократического оформления в итоге вырастут на 10-20% из-за издержек застройщиков согласно новым регулирующим законам. Но в тоже время, частично эти проценты будут компенсированы снижением спроса на новостройки из-за более привлекательных цен на вторичном рынке.

Но говорить об этом пока рано. Нужно увидеть на конкретных примерах окончательную надбавочную стоимость от застройщиков, сдающих объект по новым правилам.

Вторичный рынок

Прогноз аналитиков на цену недвижимости вторичного рынка больше поддается анализу. Аналитики практически единогласно уверяют в продолжении снижения цен в этом сегменте. Подкрепляется мнение падением спроса, уменьшением реального дохода населения и страхами россиян перед новыми кредитами. В такой ситуации не только застройщики, но и частные продавцы будут вынуждены снижать цены, чтобы реализовать объект.

Данное мнение не относится к элитному жилью. Но и оно в цене расти скорее всего не будет и останется на уровне цен 2018 года. Что касается регионов с убылью населения, то жилье там будет и дальше дешеветь.

Возможно, если правительство снизит ипотечную ставку, также как в 2016 году, вторичный рынок пойдет ввысь, но такой вариант маловероятен.

Ситуация по продажам недвижимости в новых домах

На сегодняшний день наиболее радужной ситуация кажется на рынке нового жилья. Основное объяснение – государственная поддержка. Новая госпрограмма ипотечного кредитования под 6,5% уже пользуется популярностью и она сможет поддержать отечественных девелоперов.

Но уже сейчас отмечается изменение намерений москвичей на приобретение квартир. Как отмечает директор аналитической платформы bnMAP.pro Сергей Лобжанидзе, сейчас многие боятся сокращения и потери работы и не будут оформлять кредиты на покупку недвижимости.

Ранее специалисты bnMAP.pro ожидали, что после значительного роста стоимость уменьшиться количество сделок на покупку жилья в новостройках Москвы. Сейчас же прогнозы изменились. Ожидается что рынок недвижимости сможет ожить лишь к концу года. Как рассказывает Сергей Лобжанидзе, во втором и третьем квартале 2020 года прогнозируется низкая активность. Поэтому застройщикам придется делать корректировку цен, предоставлять скидки. Как считает Алексей Попов, это позволит продержаться застройщикам на плаве, но при этом не окажет существенного влияния на темпы продаж. Ожидается, что к концу года средняя стоимость нового жилья уменьшится на 4%.

Актуальная ситуация на рынке недвижимости

На данный момент рынок недвижимости еще пребывает во власти последствий весьма болезненного экономического кризиса в стране, когда доходы большей части населения просели настолько, что перестали ей позволять даже задумываться о позитивном решении этого вопроса.

Спад в строительной отрасли, что, например, очень хорошо видно по статистике катастрофического отставания от плановых цифр, заложенных в разнообразные жилищные программы, того, что мы видим в реальности, также подлил масла в огонь.

Как, впрочем, и проблемы на финансовых рынках, в частности, недружественные процентные ставки по кредитованию, драконовские условия для клиентов и т.п.

Оценивая статистику, примерно, с 2014 года, можно сказать, что рынок топчется на месте, потихоньку сползая вниз и держась на плаву исключительно за счет отыгрыша уже взятых на себя обязательств. Какой-то же свежей струи незаметно, и вряд ли ситуация с этим поменяется в ближайшие год-два.

График изменения цены за кв. метр однокомнатной квартиры в Москве (1996 г. — начало 2019 г.):

Что же дает рост себестоимости строительства вкупе с падением покупательской способности населения? Откровенное нежелание работать с проектами застройщиков, стремление максимально удешевлять цены, даже в ущерб комфорту и качеству.

Именно поэтому, кстати, массовое строительство сейчас заметно лишь в той местности, которая всегда считалась непрестижной, самой дешевой и доступной. Спасти карман застройщиков чуть-чуть помогло деление всего рынка на премиальный, комфортный и экономный сегменты.

Когда цены на первый и второй настолько превышают третий тип, что даже при невысокой их весовой доле, получается, пусть и не выходить с профитом, однако и не работать в откровенный убыток себе. Правда, с учетом последних изменений в законодательстве, и это не слишком-то помогает.

Ссылка на основную публикацию